中国房地产制造业投资价值分析：万科2007-2008销售收入利润为例

步利力

　　首先，我们要弄清一个概念，中国的房地产企业许多没有自持物业，多是搞住宅、写字楼、商铺等商业房地产开发销售。这样的企业，准确地说法，应该是“房地产制造业”，也就是和建筑业没有多大区别——或者说它们本来就是建筑业。
　　这一点不像海外的房地产商，海外房地产商早已放弃纯住宅开发而是以自持物业为主。拥有大量自持房产物业的，才有资格叫“房地产企业”。
　　这也和他们已经成熟了的城市化有关。在一个成熟的城市化经济体中，新住宅开发占房地产总交易比例很低，房地产交易是以二手房交易为主的，房地产行业比重虽然依然很大，但都是二手交易为主了。单纯住宅等商业类房地产开发已属于一个不起眼的行业。比如日本、欧洲、北美，以及我国的台湾、及香港地区。当前，北京的房产交易，二手房，也已经占房产交易的大多数。
　　香港的房地产企业主要是以自持物业为主的，兼营新房开发销售，即使没有新房开发销售，一样凭自持物业收租过活。
　　这一点，和中国的大多数“房地产制造业”的不一样的。
　　那中国大陆的房地产制造业经营状况如何？
　　我们就以万科前几年的销售和利润为例。
　　1、万科2007年销售额逾500亿
　　来源：中国证券报 2008-01-08 10:03
　　万科（000002）今天公告的2007年销售业绩表明，该公司去年全年销售面积合计613.7万平方米，销售金额合计523.6亿元。
　　2、万科08年销售面积和销售额双降 为近7年来首次
　　2009-01-05 20:28:53　来源: 网易财经
　　　5日晚间，万科A(行情论坛)发布12月销售情况简报，其中透露万科2008年全年公司累计销售面积557.0 万平方米，销售金额478.7亿元，分别比07年减少9.2%和8.6%。
　　3、万科09年销售额634亿
　　2010-01-06 19:12:19　来源: 网易财经　跟贴 207 条 手机看股票 网易财经1月6日讯 中国最大房地产企业万科今晚公布了2009年的销售数据， 成为国内第一家年销售额突破600亿的地产企业，同时也极有可能继2008年之后，第二次成为全球住宅企业的销售冠军。
　　以上数据均来自网上公开信息，有证可查、可验证。
　　而中国房地产制造业中万科是比较具有代表性的，最大、最出名，以他为例，可大致查证中国房地产制造业经营状况。
　　那么万科的利润率是多少呢？
　　我们同样可以通过公开的信息获得。
　　看上市公司万科的年报，每年的营业利润率也不过是10%-15%。简单地说，就是卖100亿挣10-15亿；卖1000亿挣100-150亿。
　　这也是中国大陆大多数房地产业的大致利润水平。
　　2007-2009三年中，万科总共销售超1600亿。三年总利润大约也就200多亿。
　　而与此同时，房价上涨了多少呢？
　　这一点别单从公开数据看了，那个数据啊，大多数人是不认可的。我们每天奔波于世上艰难谋生的小民自己所看到的，自2009年以来，中国大多数城市房价至少翻了一倍，甚至两倍。
　　比如万科三年里销售掉的1600亿房子，如今已增值了至少2000亿。
　　而万科卖了三年房子，利润也不过200来亿。
　　卖房子，利润还不到买房子的十分之一！
　　这样说来，其实中国房地产制造业的股东其实是亏大了。
　　但是我们看这些房地产企业的大股东是谁呢？
　　政府。
　　没错，中国大多数国有房地产制造业的大股东是国家，是政府，是我们人民。
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　　这个数据很让人惊讶吧！
　　我们总是听到很多声音，说中国的房地产（制造业）是暴利行业。
　　但中国的房地产（制造业）的营业利润率显然否定了这种说法。
　　事实情况是，假如我们成立一家“万科买房公司”的话，“万科卖房公司”房子卖到哪，我们就买到哪，如果是从2007年就开始这样做的话，我们这家“万科买房公司”的利润是“万科卖房公司”的十倍！
　　从这组历史数据对比中，我们可以看到，中国的房地产(制造业）是不值得投资的，即使是万科，也是如此。
　　至于说中国房地产制造业利润惊人的人，只能说明他对中国房地产制造业的理解是一知半解，对中国房地产制造业经营利润的认识非常浅薄！
　　那中国房地产（制造业）行业的未来如何呢？
　　这一点不用我单独说明了，一直坚持做商业地产的万达的王建林已经说明了：中国住宅制造业将随着中国城市化的成熟而市场规模减少——（此帖作者认为：房地产交易未必减少，但将以二手房交易为主，中国的几个大城市已经出现了这样的迹象，比如北京）。将来，单纯的新房开发，市场会日益萎缩。
　　万科，包括中国数量众多的房地产制造业，未来的路，将越走越窄！
　　这一点，小潘早就有所警觉，已全面转向以商业地产自持的经营方向。
　　而以单纯住宅开发销售为主的大笨象万科，此时也正在急速而艰难地向自持物业转型……
　　分析到此，可以得出结论：中国的房地产制造业是不值得投资的。
　　因为不仅过去几年，过去三十年来，房，卖不如买！
   
   
   
   
   
   
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