关于房价及房产税，谈谈自己的看法

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谈这话题不容易！甚嚣尘上的房价让无数财经名人一世英名毁于一旦。中央调控屡次变成空调，无数关于房价的预测都成了事后诸葛亮。最近两天“新国八条”也出了，房产税试点的靴子也落地了！至于后市会走向何方，本人才疏学浅，也不敢斗胆预测，只是因为工作的原因，最近接触到的地产界、工程界的朋友也比较多，正好国家连出政策，谈谈自己的看法。
　　  
　　 一、地产的泡沫有多大
　　 房产有没有泡沫我不想说，只是这泡沫的大小想要用数字说明这个问题还真不容易，就拿我们南通举举例子吧！先说说价格：作为最早的14个开发城市、近代第一城，南通人自己的感觉一直比较良好。可外地的朋友可能要在地图上找半天才能找到这个江北的小城，把这座城归为3线或4线城市不知道有没有人反对。可就是这么个3、4线的城市。市中心的中高档的房，2-3万一平很正常。一般的住宅，新城区1.3-1.7万左右。老城区开盘的不多，最近开的几个，恒盛尚海湾一万七八有了吧，文峰城市广场没去了解。东区，恒盛豪庭一期开盘不到8000，据说再开也上万了。北边港闸区几个乡下的盘，刚刚一个朋友买了友谊的嘉御龙庭（还没正式开盘），高层的79个方，按照得房率85%粗略算下来相当于老房子的60多个方。价格好像是83万还不含车位，2012年底交房。目前该地区一片荒凉，有的只是打桩机跟塔吊。等人全部住进去，周边配套到位不知道2015年前能不能办到。对比南通的收入水平，价格离谱不离谱只有买的人心里有数了。
　　
　　再说说入住率，房子哪怕价格再高，只要都有人住进去了也算不了什么。就像汽油，哪怕涨到100元/升，你还能两天腿走到南京去？前两天跟一位朋友聊天。05年开建的世纪城，他说现在入住率高了，人气很旺！我问他50%有吗？答曰：30%差不多！30%，比所谓的鬼城好多了！这还是南通几年来严格控制土地出让面积的结果！
　　
　　二、买方人的心态：
　　无数次的调控变成空调，使许多精英对自己的智商产生了怀疑。有人说房地产已近到了博傻的年代。说说身边的例子：
　　1、 该兄是我们的一客户，一直跟着本地一家地产商做工程。08年底的时候因为市场不景气拿不到工程款，被逼无奈拿了几套房子，谁曾想大赚一笔。转眼间又到了年底，今年开发商资金还算充裕，谁知该君不要现金，死活要房子。
　　2、 这个算邻居，这两年手上有做生意手上有100多万闲钱，前些年买基金亏了一笔。现在苦于没有投资门路，很想买个房子。
　　3、 还有一个算老婆的同事，就是上面那位。好不容易攒下点钱，因为担心通胀，80几万买了套郊区的房子，一下子富翁变成了负翁，房子还得2012年底才能拿到。
　　
　　三、哪些人在关心房子
　　对于月收入一、两仟的人来说，房子的涨与跌只不过是茶余饭后的谈资。真正关心房子的是手上有点钱的一部分所谓的中产阶层。这些人工作5-10年，收入不上不下，加上父母贴点也就差不多了。这部分人也就是所谓的刚需。
　　
　　四、国家调控的方向
　　个人的看法，国家的所有调控只有一个目的：稳定！保持社会稳定、经济稳定。但很多事情事与愿违，连世界警察也管不住自己的次贷危机（当然也有人说是自导自演的），所以能不能确保经济软着陆谁也说不准。
　　房地产的调控为什么难度大，利益的纠葛太复杂，投鼠忌器。从最近的几次政策来看。货币层面，准备金率已经到了历史的最高点，各银行的贷款冲动已经下降甚至额度，偏紧央行最近的几次逆回购也说明流动性已经得到一定的控制。利率政策方面，加息实际上是对通胀的确认。只能起到对冲的作用而不等起到抑制的作用。收紧流动性及加息对开发商而言意味着融资渠道及成本的上升，会影响未来的资金流。对购房人而言主要是成本上升以及对投资收益的不确定性，可能会使一部分人改变投资方向。
　　从“新国八条”来看，好多网友解读为限制需求，但这个理解我认为是片面的。国家的调控，首先是保证最基本的居住，其次是有条件的进行改善，重点抑制投资性需求。而恰恰投资性需求所占的比例是畸形的，而且投资客手上的资金相对充裕，他们的投资冲动严重挤占了正常的刚性需求，而且在一定程度上绑架了银行。所以国家的首付政策主要还是为了抑制投资需求，方法金融风险。至于房产税，从试点的两个城市的方案来看。首先是不想引起房地产市场的恐慌，这也符合维稳这个目标。其次是为了不引起民众的强烈不满，所以开征的对象及税率都相对保守。从长远看应该还是为了为政府增加新的税源，在一定程度上摆脱地方政府对卖地的过度依赖。毕竟地方财政收入也是头等大事。
　　至于廉租房、公租房，我认为还有很长的路要走。当地很多的经济适用房实际上就是拆迁安置房，地方政府对这方面其实非常消极。再加上中国人的传统思想，实际上对租房是有排斥心理的。所以这只能解决底层低收入者的住房问题。双轨制思路是对的，关键是看执行的效果。
　　
　　第一次打这么多字，有点累了。谈谈自己的结论：
　　保持房价稳定或略降（08年底水平）符合各方的利益。
　　通胀会加快但控制在老百姓能接受的范围内，收入的增加也等于降低了房价。
　　国家在行政干预方面进行的调控要强于西方。
　　如果这个目标达不到，造成硬着陆，会严重影响各位，当然也包括我自己！
　　
   
   
   
   
   
   
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