房市负资产危机警世钟

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　　房市负资产危机警世钟
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　　第1节  近几年买入的商品房都是亏资产  
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　　一、从税费看，住房是亏资产。
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　　2012年，中Y当校国际战略研究所副所长周天勇在接受记者采访时说，“房价里70%是正俯税费”。2012年11月，开发商任志强说：“政俯从房价中分得的份额，要远远超过70%的比重。”也就是说，2012年买入的市价300万元的住房，政俯从一手房拿走的税费就有210万元。
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　　今后70年里，房产税可能平均达到1％，那么，2012年买入的市价300万元的住房，政俯从二手房拿走的房产税又有210万元，即正俯税费又有70％。杜甫在唐朝就在为今天的人鸣不平了：““安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”
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　　按照房价收入比、售租比的国际标准，这房子的合理价格低于120万元 - 政俯先后拿走的税费有420万元 = 负数。明显是亏资产。在房市，亏资产是指根据理性估值，买入的住房已经或将要亏掉全部首付款(初次投入资金)的情况，即已经是或将是亏本生意的情况。
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　　二、从合理价看，住房是亏资产
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　　2012年买入的市价300万元的住房，合理价格低于120万元。已经付出首付90万元 + 按揭210万元 + 按揭利息140万元 + 未来房产税105万元 = 需要先后付钱545万元。明显是亏资产。
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　　靠亏资产赚钱,只能是博傻，只能是庞氏骗局，只能是击鼓传花。这是无法持久的。因为是高杠杆,所以,一些人将沦为负资产族。在房市，负资产是指买入的住房的市值已经低于借款金额（包括银行按揭余额）的情况，即已经资不抵债的情况。
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　　二、从拆迁后的土地使用权价格看，住房是亏资产。
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　　中国住房的未来价值，很大程度取决于住房寿命和拆迁价值。因为房龄35年后，房子是一堆废墟，钢筋水泥一文不值，所以真正值钱的只剩下土地,而房东的土地所有权为0，所以只剩下关于“尚有35年土地使用权”的拆迁价值。
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　　1、近几年，获得的拆迁补偿，表面是100％，实际上只是50％
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　　近几年，100平米的老房子拆迁，可就近补偿到100平米的新房。因为老房子的土地使用权是几年，连政俯也说不清楚，不得不承认是70年。因为快速城市化，盖房大干快上，不给好处不肯搬走；因为是房牛市，房价不断上涨,土地拍卖价格不断上涨。最重要的是，拆迁6层老房子可以盖20层新房子。
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　　从表面上看是获得100％的补偿，老太太变成大姑娘，普通农民变成千万富翁，美死你。强拆的是因为补偿太少。其实，从土地价值看，目前的拆迁只获得50％的补偿，因为用10层的楼面价就可以盖起6层新房。还有10层(50％)的楼面价，在扣除各种损耗和开支后，政俯和开发商都大赚钱。如果你去要说法，人家会理直气壮地说：“你没有土地所有权。房龄已经35年，土地使用权只剩下50％。”
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　　2、近几年买入的住房，今后拆迁只能获得40％的拆迁补偿。
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　　近几年买入的100米的住房，在房龄35年后拆迁，即使是就近补偿40平米（40％）的新房，政俯也只是小圈钱，开发商也只是小赚钱。如果你想得到60％的补偿，你去“强拆衙门”也没有用，因为人家反问你：“拆迁工程就包给你，你来办理补偿好吗？”亏死你。
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　　拆迁后为什么占地面积会缩水？因为打桩过的地基导致20层只能盖19层以下，因为安置建筑垃圾需要的农村土地、运输费、盖房的钢筋水泥木材、设备使用费、劳动工资、水电煤气安装费、办公管理费、开发商利润、政俯税费、招待费、红包等等，等等，都要在19层的土地楼面价里列支，所以，拆迁20层只能盖起新房8层（40％）。
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　　3、近几年买入的住房，到拆迁时是亏资产
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　　地基占地100平米 + 房前屋后及公用设施占地300平米 = 本楼房占地400平米 / 20层 = 每层占地20平米 / 每层建筑面积100米 = 每平米的住房占地0.2平米 × 拆迁补偿40平米的住房 = 拆迁后每层实际占地8平米。35年后计算，300万元 + 房产税105万元 = 花钱405万元 / 占地8平米 = 每平米土地使用权价格为51万元。
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　　70年后第二次拆迁的损失，更加惨不忍睹。40平米 × 40％ = 剩下16平米的新房 × 0.2 = 第二次拆迁后每层实际占地3.2米。70年后计算，300万元 + 房产税210万元 = 花钱510万元 / 占地3.2平米 = 每平米土地使用权价格为159万元。
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　　4、中国住房用地的价格已经远远超过了古今中外的最高价
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　　即使是1990年出现的“整个东京的土地价值就可以把整个美国买下”的日本房价泡沫，也远远没有达到这么高的土地价格。因为中国房东只有每年在减少的土地土地使用权，所以每35年就被拆迁被圈钱一次。因为中国房东没有土地所有权，却要交纳房产税。说明中国住房用地的价格已经远远超过了古今中外的最高价。说明中国的房价泡沫程度已经史无前例，空前绝后。这么高的房价，李白在唐朝就预测到了：“危楼高百尺，手可摘星辰。不敢高声语，恐惊天上人。”谁是天上人？令疯狂的上帝。
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　　5、无法将住房留给儿孙
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　　因为持有住房的时间越长越亏钱。怎么亏的？因为拆迁的损耗和圈钱加上越来越多的房产税，使得每平米的土地价格呈现……51万元……159万元……300万元……越来越高的态势。
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